Недвижимость

Аналитические Материалы и Полезные Статьи

В «докризисные» времена, мотивы наших сограждан, приобретавших недвижимость за рубежом, были очевидны. Во-первых, для собственного использования. Во-вторых, вкладывали деньги – недвижимость дорожала по всему миру, что создавало у покупателей впечатление удачного личного бизнеса. Сегодня приоритеты меняются, и будущим покупателям надо знать о типичных ошибках «первопроходцев» заграничного рынка.

Сегодня – все знают – и у нас, и повсюду кризис, но покупателей зарубежной недвижимости меньше вроде бы не становится. Журнал Metrinfo.ru решил разобраться, почему?

«Дача» с перспективой ПМЖ
Два основных мотива, которыми руководствуются покупатели объектов за рубежом, уже перечислены в начале этой статьи. И самый главный из них, бесспорно, - собственное проживание. Правда, этот мотив достаточно многолик, и при его более тщательном рассмотрении обнаруживается множество подвариантов.

Прежде всего, это «дачи», выгодно отличающиеся от подмосковных аналогов лучшим климатом, теплым морем, жизнью без суеты и приветливыми людьми вокруг. «Баланс цен нынче таков, что небольшая студия где-нибудь в Болгарии по цене сопоставима с домиком в Подмосковье, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости». – Рассмотрев все плюсы и минусы, многие наши сограждане отдают предпочтение именно такой «даче» - заграничной, особенно если предполагается, что кто-то (скажем, бабушки-дедушки с внуками) будут не приезжать туда на выходные, а жить весь летний сезон».

Согласно данным международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock, по итогам 2009 года 40% от общего числа российских покупателей «зарубежки» приобрели именно «дом для отдыха». Однако налицо некоторое падение популярности этого мотива по сравнению с 2008 годом – тогда их доля составляла 60%.

Второй резон – тоже забота о детях, но уже подросших. «Сейчас для многих состоятельных семей это стало правилом: дети должны получить образование за рубежом, - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «Delta Estate». – Часто в стране обучения ребенка его родители покупают жилье». И для него, и для себя – чтобы постоянно или временно находиться рядом.

Доля таких покупателей среди россиян, по данным Gordon Rock, в 2009 году осталась прежней, составив 10%.

В высшей степени популярной целью становится подготовка к будущему отъезду «насовсем». «В последнее время мы все чаще сталкиваемся с желанием наших граждан переехать в Европу, - говорит Ольга Сергеева, менеджер по продажам зарубежной недвижимости компании «Cliff Property». – Очень многие хотят получить там вид на жительство (ВНЖ) или разрешение на постоянное проживание (ПМЖ)». Хотя иммиграционное законодательство большинства европейских стран достаточно жесткое, владение недвижимостью существенно облегчает получение ВНЖ.

Получение вида на жительство в качестве основной причины покупки недвижимости за рубежом стало популярнее среди наших соотечественников ровно вдвое – по итогам 2008 года доля таких покупателей составляла 10%, по итогам 2009-го – уже 20%.

И, наконец, весьма немногочисленная, но очень колоритная категория – «коллекционеры». «Это очень богатые люди, покупающие себе старинные поместья с виноградниками или эксклюзивные исторические объекты, - объясняет Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Knight Frank». – Наиболее состоятельные покупатели в своих обширных коллекциях зарубежных владений имеют квартиру в Лондоне или Париже, особняк в Суррее, виллу на Лазурном берегу или в Марбелье, поместье с виноградниками в Тоскане или шале на престижном горнолыжном курорте и т.д.».

Инвестиции: доходность – не главное
Инвестирование – второй важнейший мотив приобретения зарубежной недвижимости. По оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства зарубежной недвижимости «Gordon Rock», число покупателей, которые стремятся извлечь из своего приобретения финансовую выгоду, в кризис выросла – сегодня их примерно 25%, а еще в 2008-м было порядка 15%. Как отмечает эксперт, нынешние тяжелые времена сделали потребителей более дотошными: они намного тщательнее выбирают объекты, учитывают в расчетах многие факторы – например, макроэкономические показатели. Также заметно вырос интерес покупателей к схемам, позволяющим минимизировать вложение собственных средств – всевозможные виды ипотеки, рассрочкам, схема leaseback, bayback и т.п.

«Сегодняшние покупатели очень внимательно и ответственно подходят к выбору недвижимости, - развивает эту мысль Алексей Гуляев, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Фабикон». – В докризисные времена многие выбирали объекты по каталогу в московском офисе. Сейчас почти все покупатели едут на место (в Болгарию) и просматривают большое количество объектов, прежде чем сделать свой выбор». «В моде умеренность, люди при покупке недвижимости смотрят не на критерии престижности и «статусности» (хотя эти соображения тоже принимаются во внимание), - подтверждает Кирилл Долгинский, управляющий директор компании «Lowell Finance». – Самим себе, а также агентам и девелоперам задают вопросы: насколько оправдана эта покупка? Что я смогу сделать с недвижимостью во время моего отсутствия? Насколько может быть ликвиден объект в текущих рыночных условиях?».

Практически все эксперты отмечают, что с рынка практически пропали желающие сделать «быстрые деньги»: люди понимают, что в нынешних условиях невозможно перепродать объект через полгода-год и получить на этом прибыль. Расчет делается на доходы от аренды. А также на убеждении, что года через 3-4 рост цен возобновится – вот тогда недвижимость и можно будет с выгодой реализовать.

…Впрочем, водораздел между «для себя» и «для инвестиций» часто на поверку оказывается не столь очевидным. Человек, живя в приобретенной квартире 1-2 месяца в году, на остальное время пытается ее сдать. «Сравнивая цены на покупку и аренду в Москве и многих городах Европы, убеждаешься, что в российской столице арендный бизнес приносит больший доход, - отмечает Олег Репченко («ИРН»). – Резонно возникает вопрос: а зачем вообще люди покупают квартиры за тысячи километров и приобретают лишние хлопоты? Ответ прост: чтобы иметь источник доходов «там». Т.е. налицо не классический бизнес (с целью получения максимальной выгоды), а какие-то дополнительные резоны – например, создание себе «запасного аэродрома».

Основные причины покупки зарубежной недвижимости среди россиян по данным Gordon Rock

 

	2008	2009
дом для отдыха (в т.ч. курортная недвижимость на море, на горнолыжных и бальнео-курортах)	60%	40%
инвестиции для получения дохода (в т.ч. leaseback, недвижимость с гарантированным доходом, доходные дома, студенческая недвижимость)	15%	25%
по семейным причинам (в т.ч. обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость)	10%	10%
получение вида на жительство (в т.ч. бизнес-иммиграция, получение мульти-визы)	10%	20%
другие причины	5%	5%

О типичных ошибках покупателей заграничных метров
Намечая покупку, обязательно учтите опыт предыдущего «поколения» покупателей. Кто-то умный сказал, что свои любовные страдания каждый человек расценивает как уникальные. Мысль о том, что многие миллиарды людей переживали и переживают те же самые чувства, кажется оскорбительной: как же, я такой неповторимый, а тут оказывается, что вроде гайки на конвейере. С приобретением недвижимости – в принципе, так же: каждый покупатель наступает на грабли и набивает шишки, а профессионалы-риэлторы видят, что грабли-то одни и те же.

Итак, наиболее типичные ошибки.
- Выжидательная позиция в расчете на значительное снижение цен. Тактика была абсолютно оправдана пару лет назад, сегодня же в большинстве стран кризис заканчивается. Следует понимать, что сильно дешевеют только неликвидные объекты, которые в принципе плохо продаются, а качественные всегда остаются в цене.

- Излишнее доверие к рекламе, статьям в интернете и печатных изданиях. Следует понимать, что в этих источниках может быть как прямая неправда (например, готовым объявляется объект, на месте которого пока еще красуется котлован), так и различные умолчания и «фигуры речи». Скажем, фраза «за два года наша недвижимость подорожала на 50%» может быть истинной правдой – если берется период с 2006 по 2008 год. Стоит ли напоминать, что сегодня на рынках несколько другие ветры?

- Игнорирование стоимости обслуживания жилья, коммунальных услуг и налогов. В России эти статьи расходов хоть и возросли в последнее время, все еще остаются не очень существенными. Очень во многих странах Европы совсем не так: объект ценой, например, в полмиллиона долларов может стоить в обслуживании $1000 в месяц плюс $10 тыс. налогов в год. Получается, что ежемесячно набегает около $2 тыс. платежей – к такому многие наши люди оказываются не готовыми.

- Попытка сделать все самостоятельно, без помощи риэлтора. Желание сэкономить понятно, но оно чревато проблемами даже в странах, где свято чтут букву закона. А в странах вроде Турции или Египта подобные действия просто опасны.

- «Эмоциональные» приобретения: по схеме «все покупают, и мне надо». Все мы люди, но столь серьезные решения, при которых мы расстаемся как минимум с десятками (а то и сотнями) тысяч евро надо принимать осознанно и взвешенно.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Представление о том, что недвижимость за рубежом является роскошью, доступной только очень богатым, все больше уходит в прошлое. Почитав интернет и вооружившись калькулятором, несложно убедиться, что недвижимость в большинстве европейских стран не дороже московской – если, конечно, сравнивать корректно, а не девятиэтажки в Бирюлево с виллами на Лазурном берегу. А те объекты, которые можно назвать «чемпионами дешевизны» (Болгария в полном составе, к примеру) «конкурируют» даже не с квартирами в Москве, а с «шестисоточными» дачами в Подмосковье.

Эта простая математика, уже упоминавшийся в статье лучший климат, а также некоторые отличия в менталитете и законах (вспомним, к примеру, знаменитый сегодня «Речник» и подумаем, возможно ли что-то подобное в других странах?) ведут к тому, что приобретения недвижимости за границей растут. В ушедшем году (кризисном!) наши сограждане приобрели ее на $11 млрд. В нынешнем, уверены все наши эксперты, предстоит рост на 10-15% минимум…