Главная » Статьи » Зарубежная Недвижимость |
О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все отлично знаем – по реалиям родной страны. Однако применительно к зарубежной недвижимости нам знаком практически только один рынок – первичный, поскольку именно новые объекты продаются компаниями-застройщиками. Но знать о том, что творится на вторичном рынке зарубежных государств, очень нужно. Журнал Metrinfo.ru напоминает, что любой приобретенный вами объект сразу перестает быть новостройкой, и если вы задумаете продавать его, то делать это придется как раз на вторичном рынке…
Как отмечали практически все наши эксперты, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В странах, где рынок только формируется, приобретать разумно только новостройки. «Если говорить о Турции, то первичная недвижимость лучше, - убеждена Анастасия Бакулина, старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment». – В этой стране с каждым годом улучшаются стандарты строительства, растет качество материалов и работ. Это связано с увеличением иностранных инвестиций в недвижимость Турции и приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не упасть в грязь лицом перед иностранцами, турки стараются изо всех сил». «В подобных странах вторичный рынок может вообще отсутствовать, - отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – С этим уже столкнулись те, кто сначала купил там апартаменты, а потом захотел продать их – например, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует учитывать, что при перепродаже квартиры они вступят в конкуренцию с местными девелоперами, которые в борьбе за покупателя готовы предлагать гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь при получении ипотеки». А вот на зрелых рынках тезис о том, что «первичка» однозначно лучше, уже не работает. «Во многих европейских странах трепетное отношение к своему архитектурному наследию привело к законодательному запрету на новое строительство в исторических районах, - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate». – Тем, кто стремится купить комфортное жилье в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше попробовать поискать на вторичном рынке. Кроме того, действительно эксклюзивных предложений на первичном рынке практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы – это всегда предложения вторичного рынка. К примеру, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не могут быть новостройками».
Далее – объект построен и сдан. Разница в цене, однако, сохранится – за счет того, что новостройка еще не обрела ауру обжитого места, где-то не принялись высаженные на территории деревья, некоторые жильцы еще завершают ремонт, беспокоя других жителей… Однако это уже мелочи, поэтому квартиры только вошедшей в строй новостройки оказываются дешевле своих вторичных «соседей» всего на 10-15%. Потом – годы идут. Здание неумолимо ветшает. Рядом появляются новые проекты, отличающиеся более современными планировками, материалами, инженерной «начинкой». Старея, дом (если только это не уникальный исторический объект) неумолимо теряет в цене. Впрочем – успокоим наших читателей – это процесс для недвижимости в высшей степени неспешный, и для качественно построенных зданий он тянется на десятки и даже сотни лет.
Самый распространенный пример (причем касающийся самого что ни на есть эконом-класса) – «социальный» арендатор. Т.е. человек, имеющий право жить в данном доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до окончания срока действия договора – еще лет 20. Выставить такого арендатора новый собственник не вправе. Такое сплошь и рядом встречается, скажем, в Германии. В Чехии возможна другая «засада» - кооператив. Их уставы часто составлены так, что любое свое телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственник согласовывает с общим собранием. В результате кооперативные квартиры стоят иногда в два раза дешевле, чем в точности такие же, но находящиеся в частной собственности. Очень серьезно следует подойти к приобретению недвижимости, имеющей историческую ценность – в Европе к таковой относятся старинные замки, а также квартиры в старых домах в центральной части города. Как правило, местные власти весьма трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости многочисленные ограничения: вплоть до оттенков цвета, которым можно покрасить фасад и рисунка на занавесках. Не говоря уж о том, что, как отмечает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty», старый дом может потребовать усиления несущих стен, укрепления каких-то конструкций, установку внутри инженерных коммуникаций, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте. Распространены во многих странах и сервитуты, т.е. права третьих лиц тем или иным образом использовать данную недвижимость. Причем иногда они бывают даже не оформлены юридически, а основываются на традиции. Любопытную историю рассказал на эту тему Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». Некоторый человек купил в Англии поместье и справедливо считал, что это теперь его собственность. Однако на следующий же день он увидел старичка, идущего через его территорию. Как выяснилось, старичок этот ходил этой дорогой уже много лет – старый владелец недвижимости позволял. И поскольку делал это уже более 10 лет и сумел доказать это в суде, суд постановил: старичку позволено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. Хозяину поместья, понятно, пришлось смириться…
«При продаже подобных объектов эксклюзивов практически не бывает. Это значит, что чем большему количеству компаний предложит продавец свою недвижимость, тем больше шансов на продажу», - говорит Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). Что касается комиссии, то бывает два варианта: либо посредник получает фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), либо стороны договариваются о некоей цене, которую должен получить собственник. Все, что агенту удалось получить сверху, является его вознаграждением. «Доверенное лицо, заинтересованное в продаже квартиры, должно быть обязательно, - убеждена Юлия Титова. – Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Часто бывает так, что показывать квартиру просят арендатора. Но ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он постарается сделать все, чтобы сделка сорвалась». Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») настоятельно рекомендует искать «целевую аудиторию» - это существенно повышает результативность работы. «Например, мы установили, что больше всего недвижимость в данной стране приобретают англичане, - говорит он. – Значит, надо искать агентства, работающие именно с этими покупателями. Либо непосредственно английскими, либо с теми, кто имеет наработанные связи в Великобритании».
И сложно не согласиться с Денисом Евсеевым, управляющим партнером компании «Kingsland», считающим, что всем покупателям, даже желающим купить новостройку, лучше рассматривать те страны, где имеется стабильный вторичный рынок. В этом случае вы получаете шанс на то, что квартиру – если она почему-то не понравится или обстоятельства вашей жизни изменятся – можно будет продать. | |
Категория: Зарубежная Недвижимость | Добавил: AdmiN (26.06.2010) | |
Просмотров: 781
| Теги: |
Всего комментариев: 0 | |
Форма входа |
Категории раздела | |||
|
Поиск |
Наш опрос |
Друзья сайта |
|
Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |