Недвижимость

Аналитические Материалы и Полезные Статьи

Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины – текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два, что и способствовало появлению его названия.

Суть краткосрочного прогнозирования достаточно проста. Коль рынок недвижимости является достаточно инертным, и описывается плавно меняющимся индексом стоимости, то в течение короткого срока установившаяся тенденция резко измениться не может. В отличие от курса валют, когда за один день доллар может заметно упасть по отношению к рублю или евро, а на другой день снова подскочить. Но даже на валютном рынке исходя из примерного тренда курсов, а также из виденья развития ситуации в ближайшей перспективе, делаются прогнозы о стоимости той или иной валюты на несколько месяцев вперед.

Рынок недвижимости в силу его инертности является более прогнозируемым в короткой перспективе. Уровень цен на квартиры не может в одном месяце резко вырасти, а в другом – резко упасть. Такие результаты могут быть только следствием статистических погрешностей в исходных данных или расчетах. Поэтому если в этом месяце рынок вырос на 3%, то в следующем он тоже вырастет на сравнимую величину, но никак не упадет. Даже если намечается спад, то он будет плавным. Еще месяц-два рост будет сохраняться по инерции, хотя и спадающими темпами.

При этом следует понимать, что подобное прогнозирование осуществляется только в первом приближении. Оно хорошо работает при небольших изменениях на рынке, но его точность снижается при заметной перемене тенденций. Тем не менее, часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%. Или же напротив рынок растет высокими темпами от +3% до +4% месяц. Такой уровень точности оправдывает даже примерное прогнозирование тренда с помощью первого приближения.

Немало дополнительной информации несет еще и форма графика индекса ожидания. Если при текущем темпе роста рынка на 3% в месяц этот темп снижается с 4%, то на следующий месяц темп пророста надо корректировать в меньшую сторону. А если, напротив, темп роста повышается с 2%, то - в большую сторону. Это уже прогнозирование будущих цен до второго порядка точности, математически означающего учет второй производной. Именно так и следует использовать этот индекс.

Нечто подобное закладывалось в алгоритм расчета индекса ожидания в момент его создания. На основании данных за 2000-2002 годы была построена система аппроксимации кривой индекса стоимости, позволяющая предвидеть ее тенденцию. В результате чего на этом массиве данных индекс ожидания в большей степени соответствовал даже не текущему приросту цен, а прогнозируемому на следующий месяц. Благодаря учету поправок большей степени точности. Однако приемлемые результаты удавалось получить в рамках  известных на тот момент данных, а по мере развития ситуации погрешность возрастала, что требовало постоянного пересмотра алгоритма вычисления индекса ожидания.

Поэтому спустя некоторое время было принято решение рассматривать индекс ожидания в первую очередь как текущий темп роста цен на жилье и упростить алгоритм его вычисления. В этом контексте этот индекс фигурирует в материалах IRN.RU уже долгое время, что в большей степени соответствует философии индексов. Они - суть показатели текущего состояния рынка, а индекс ожидания – прежде всего показатель текущего темпа изменения цен.

При этом всегда подразумевается, что в силу инертности рынка по этому показателю вполне можно судить о направлении тенденций в ближайшей перспективе. Текущее значение индекса ожидания, по-прежнему, рассматривается как прогноз изменения стоимости на ближайший месяц в первом приближении. Что вполне справедливо в условиях слабых перемен на рынке. А форма графика индекса ожидания является корректировкой прогноза изменения стоимости во втором приближении. Позволяющая делать поправки к текущему темпу изменения цен, в сторону его повышения или понижения.

Так в 2004 году индекс ценового ожидания – темп роста цен - начал падать еще с начала мая, став первым признаком новой тенденции. Хотя рост цен по инерции сохранялся вплоть до июня, но темпы этого роста постоянно падали, пока не достигли близких к нулю значений в июле. Так работает сглаженная модель рынка, позволяющая формировать взвешенное отношение к переменам тенденций. В то время как прямой расчет средней цены мог приводить к скачкообразному графику цен и их изменения в этот период.

Текущий темп роста цен также как и индекс стоимости можно вычислять по-разному. Существует уже упомянутый метод приближения кривой индекса стоимости с помощью ряда. И построения аппроксимации этой кривой. Другой способ – вычисление линии тренда методом наименьших квадратов. Можно использовать и самое простое отношение значения индекса стоимости в этом месяце к предыдущему. (Здесь не приводится набор формул метода наименьших квадратов и приближения функций рядами. Эту информацию можно найти в большинстве учебников по математике)

На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется более эффективный подход. Он состоит в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным. Помимо этого, индекс ожидания также приобретает свойства гладкости, исключающие резкие перепады темпов изменения цен не только от недели к неделе, но и от месяца к месяцу. Значения этого алгоритма получаются очень близкими к расчету методом наименьших квадратов, что привело к решению еще больше упростить расчет.

Систему индексов рынка недвижимости можно и дальше наделять прогнозирующими свойствами. Например, в процессе разработки находится еще один индекс, смысл которого состоит в выражении второй производной от индекса стоимости. Это темп изменения темпа роста или падения цен. С помощью этого индекса можно будет прогнозировать тренд индекса стоимости до второго порядка точности. Фактически этот индекс заменит учет тренда индекса ожидания, который сейчас оценивается «на глаз» по графику. В результате эти два индекса позволят более адекватно строить краткосрочные прогнозы. И во многом реализовать ту идею, которую на первых порах пробовали осуществить только одним индексом ожидания.